不動産の還元利回り（キャップレート）とは？気になる相場は？【初心者向け】

今回は、不動産のキャップレート（還元利回り）について説明していこうと思います。

【還元利回りとは？】

皆さん、還元利回りと聞いてイメージが沸くでしょうか？

利回りと何が違うの？と思う人もいるかもしれません。

不動産鑑定評価基準において、還元利回りとは下記のように定義されています。

「還元利回りは、直接還元法（※１）の収益価格及びDCF法（※２）の復帰価格の算定にお いて、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率 であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を 含むものである。」

（※１）一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法

（※２）連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法

正直何を言ってるか分かりにくいですよね。笑

式で表すと下記のとおりになります。

価格  ＝  純収益  /  還元利回り

式を変形すると

還元利回り  ＝  純収益  /  価格

こっちならイメージしやすいのではないでしょうか？

不動産の価格に対する不動産が生み出す純収益の割合が還元利回りということなんです。

もしあなたが投資家だとしたら、不動産に投資するとしたらどのくらいのリターンを求めますか？

仮に５,０００万円を投資するとして、毎年２５０万円の純収益を得られる見込みがある場合、利回りは５％ですね。

逆に、毎年２５０万円の純収益を生み出している不動産に対して投資家が５％のリターンを期待しているとしたら、その不動産は５,０００万円で投資家の間で取引されることになります。

つまり、その不動産の価格は５,０００万円なんです。

【還元利回りの相場はどのくらい？】

さて、還元利回りについて何となくイメージがついたところで、還元利回りの相場について触れていきたいと思います。

結論から言うと、不動産の種類や地域などによって異なります。

例えば、J-REITなどの証券化された不動産の還元利回りなら分かりやすいかもしれません。

J-REITの場合、投資法人のHPを見たら、保有物件の還元利回りが公開されていますので、参考になるのではないでしょうか。ざっくり、４％～６％というのが相場というところかもしれません。

ただし、社会経済情勢によって変動することに注意してください。