皆さんは不動産投資についてどのくらいご存知でしょうか？
「不動産投資は楽して儲けられそう」だとか、「不動産投資は危険」だとかいろんな意見や考え方があるかもしれません。
しかし、不動産投資は正しい知識を持っていれば、不動産投資のリスクを抑えることができます。
その不動産投資に必要な知識の中でも、必要不可欠なのが税金です。
不動産と税金は、密接に関連しており、税金の知識がないためにキャッシュフローが悪化するということも十分にあり得ます。
不動産にかかる税金とは？
不動産は税金と密接に絡んでおり、不動産を取得したとき、不動産を保有しているとき、不動産を売却したとき、不動産を相続したときにそれぞれ税金がかかってきます。
つまり、不動産に関わろうとすると必ず税金の問題がつきまとってくるわけです。
それでは、具体的にどのような税金がかかるのか見ていきましょう。
①不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得するときに課される税金です。
不動産の引渡しを受けてから3ヵ月～1年以内に支払う必要があります。
建物：固定資産税評価額×3%（注1）
土地：固定資産税評価額×1/2（注2）×3%
（注1）住宅以外の用途（事務所や店舗など）の場合4%
（注2）平成30年3月31日までの特例
②登録免許税
不動産を取得し、土地や建物の所有権を登記するときに必要となる税金です。
自己居住用の住宅であれば、軽減税率の措置がありますが。
それ以外では、原則として下記の通りとなります。
建物：固定資産税評価額×2%
土地：固定資産税評価額×1.5%（注）
（注）平成31年3月31日までの特例
③固定資産税・都市計画税
土地や家屋を保有しているときに、毎年課される税金です。
毎年1月1日時点の所有者に対して課されることになります。
支払時期は、1年分を4分割して、6月、9月、12月、2月に支払います。
固定資産税：課税標準×1.4%
都市計画税：課税標準×0.3%
なお、税率は不動産の所在する市町村によって異なる場合があるので、確認が必要です。
④償却資産税
償却資産に対して課される税金です。
償却資産税の場合、申告をする必要があることに注意しましょう。
計算式：課税標準×1.4%
⑤個人事業税
事業を行っている場合に支払う必要がある税金です。
不動産投資の場合、不動産貸付業に該当します。
個人事業税は3月に申告書を提出し、8月と11月に納税する必要があります。
計算式：不動産所得＋青色申告特別控除額ー控除額290万円
⑥所得税
所得税は、1月1日から12月1日までの1年間の所得に対して課される税金です。
所得には、10種類の所得があり、不動産投資において関連するのは、給与所得と不動産所得です。
給与所得は、会社員であれば毎月の給料のことですね。
不動産所得は、投資した不動産から得られる所得をいい、賃料収入や駐車場収入から修繕費や借入利子などの必要経費を差し引いたものを言います。
例えば、給与所得が200万円で不動産取得が△50万円だったとすると、所得は150万円となります。
計算式：課税総所得金額×税率ー控除額
なお、課税総所得金額とは、総所得金額から所得控除を行った後の金額のことを言います。
⑦消費税
消費税は事業者に課される税金ですが、すべての事業者に課されるわけではありません。
消費税は、2年前の課税売上高もしくは前年前期の課税売上高によって課税されるかが決まります。
2年前の課税売上高もしくは前年前期の課税売上高が1000万円を超える場合には、消費税を納付する必要があります。
⑧譲渡所得税・譲渡住民税
不動産を売却するときにかかる税金です。
譲渡所得税と譲渡住民税は、不動産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類されます。
具体的には、譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。
計算式：譲渡所得金額×税率
短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%
長期譲渡所得：所得税15%、住民税5%
なお、譲渡所得税額に対しては、2.1%の復興特別所得税が加算されることに注意しましょう。
⑨相続税
相続税は、相続のときに課される税金です。
相続する財産の価値によって、税率や控除額が異なるので、課税対象となる財産次第ではかなりの金額の相続税がかかってくることになるので要注意です。
具体的な節税方法とは？
次は、具体的な節税方法について説明していきたいと思います。
①法人化する
もっとも一般的な節税の方法と言えるでしょう。
この理由は、所得税・住民税と法人税の税率の違いによります。
所得税等は超過累進税率のため、儲かった人には最高で55％の税率となります。
仮に法人税等の税率が約35%程度だったとすると、20%もの税率の差が発生しているのです。
また、所得分散することで、節税することもできます。
1人が会社から所得を受け取るよりも、家族3人で会社の役員報酬として所得を得ていた場合、所得が分散されるため、所得税等の税率を抑えることができます。
②経費を使う
経費を使うことで、その分課税対象となる所得が減るため節税になります。
ただ、経費の計上の仕方にも注意が必要です。
例えば、毎年400万円の所得があったとしましょう。
このとき、400万円の経費を1年目に計上する場合と、100万円の経費を4年間にわたって計上する場合では、後者の方が税金が安くなります。
なぜなら、前者の場合、課税対象となる所得と税率は下記のとおりです。
1年目 0円 5%
2～4年目 400万円 20%
一方、後者の場合、下記のとおりです。
1～4年目 300万円 10%
このように、トータルでは同じ金額の経費であっても計上するタイミングによって税率が異なってくるので、税額に影響してきます。
なお、実際には控除額を考慮する必要がありますが、ここでは割愛します。
③保険等による繰延べを活用する
保険を使う節税方法もあります。
例えば、3年後に返戻率100%があったとしましょう。
初年度に保険料300万円を支払って、4年目に300万円を受け取るとします。
このとき、毎年の不動産収入（経費控除後）が1000万円がだった場合、初年度は700万円に対して課税されますが、4年目は1300万円に課税されてしまいます。
所得税は、超過累進税率であるため、所得が多ければ、その分税率も高くなってしまいます。
この問題を解決するために、不動産の管理をしていく上で必要となる大規模修繕費用をうまく活用します。
大規模修繕費用を4年目に計上することで、課税対象となる所得が減りますので、節税になるという訳です。
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