知らなきゃ怖い。定期借地権のメリット・デメリットとは？

定期借地権をご存知でしょうか。

借地権というのはご存知の方は多いかもしれませんが、定期借地権はあまり馴染みがないかもしれませんね。

借地権というのは、借地借家法に基づいて権利であり、大きく普通借地権と定期借地権に大別されます。

○普通借地権と定期借地権の違いとは？

普通借地権と定期借地権の最も大きな違いは、「借地契約期間が満了したときに契約が更新されるか否か」です。

ここは非常に重要です。

普通借地権は、借地契約期間が満了した場合、更新されます。

一方、定期借地権は、借地契約期間が満了した場合、更新されません。つまり、期間満了と同時に確定的に契約が終了することを意味します。

それでは、なぜこのような定期借地権が存在するのでしょうか？

それは、借地権の効力の強さが影響しているんです。

もともと借地権は契約が満了しても、地主に更新拒絶のための「正当事由」がない限り契約更新されてしまいます。

この正当事由というのが厄介で、現実的にはなかなか地主の更新拒絶の正当事由が認められず、借地契約が更新され続けるので、地主は半永久的に土地が戻ってこないという事態が起きていました。

要は、借地権者（土地を借りている人）を強力に保護しようという法の趣旨の下、地主が不利益を被ることが多かったんです。

これでは、あまりにも借地権者の保護が強すぎるということで、定期借地権の登場です。

借地権者を強力に保護するけど、定期借地権の契約を締結したときには、期間が満了すれば確定的に地主に土地が戻ってくるようにしたわけです。

このような背景があり、普通借地権と定期借地権が存在するわけです。

〇定期借地権のメリット・デメリットは？

さて定期借地権の概要について分かったところで、次は、定期借地権のメリット・デメリットについて説明していきましょう。

定期借地権のメリット・デメリットと言っても土地を貸す側と借りる側でメリット・デメリットが異なるんです。

①借地権設定者（土地を貸す側）

メリット：普通借地権では正当事由がないと更新拒絶できないので、半永久的に土地が戻ってこない可能性があるが、期間満了後に確定的に土地が戻ってくる。

デメリット：借地期間中は土地を自由に使うことができない。

②借地権者（土地を借りる側）

メリット：土地の所有権を購入する場合と比較して、低い金額で家を建てることができる。

デメリット：期間満了後に確定的に土地を更地かして地主に返さないといけない。ただし、更新ではなく再契約を行うことはある。

○定期借地権は３種類ある！

定期借地権といっても、実は３種類あるんです。

一般定期借地権（借地借家法22条）

事業用定期借地権（借地借家法23条）

建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）

それでは、それぞれの定期借地権について解説していきましょう。

①一般定期借地権（借地借家法22条）

存続期間：50年以上

利用目的：制限無し

契約方法：公正証書等の書面で契約

この一般定期借地権は、存続期間が50年以上と非常に長いです。

よく定期借地権付きのマンションで見られるのがこの一般定期借地権です。

また、一般定期借地権は、期間が満了した場合、建物を取り壊して、更地で返還しなければならないのも特徴のひとつです。

②事業用定期借地権（借地借家法23条）

存続期間：10～50年

利用目的：住宅を除く事業用建物に限定

契約方法：公正証書での契約

事業用定期借地権は、住宅以外の事業用建物のために設定することが特徴です。

また、事業用定期借地権は公正証書で契約しなければなりません。

更地で返還しなければならない点は、一般定期借地権と同様ですね。

③建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）

存続期間：30年以上

利用目的：制限なし

契約方法：書面でなくても可

建物譲渡特約付借地権の一番の特徴は、期間満了後に建物を「相当の対価」で借地権設定者（地主）に譲渡するところです。