不動産投資のリスクとは？

いつも不動産事典どっとこむをご愛読いただきありがとうございます。

本日は、不動産投資のリスクについて解説していきたいと思います。

みなさんは、不動産投資と聞くとどのようなことをイメージしますか？

不動産投資は儲かりそうというプラスのイメージだったり、危険であるというマイナスのイメージがあるのではないでしょうか。

確かに、不動産投資で利益を出して儲けている人がいることは事実です。

しかし、素人が不動産投資をして、簡単に利益が出るほど甘いものではありません。

それでは、不動産投資にはどのようなリスクがあるのか具体的に説明していきます。

①建物の老朽化・損壊リスク

マンション等の建物及びその敷地に対して投資をする場合、建物の老朽化や損壊のリスクは避けて通れません。

擁壁などの構造物のある場合を除き土地は老朽化することがありませんが、建物は老朽化してしまいます。

一言で建物といっても、躯体、仕上げ、設備などがあり、設備などは10年～15年すれば、取り換えが必要になってきます。

老朽化が進めば、修繕費などの突発的な費用が発生する可能性も高くなってきます。

購入当初は、予定していなかった費用が発生することで、家賃収入だけでは補填することができず、赤字になるリスクがあるんです。

また、建物である限り、地震などの天災により倒壊するということもあり得ます。

②金利上昇リスク

不動産投資と金利は密接に関連しています。

不動産投資の際に、借り入れにより物件を購入することが多いと思います。

その場合、変動金利や固定金利により借り入れを行うと思いますが、変動金利を選択したのに金利が上昇したり、固定金利を選択したのに金利が下落したりするリスクがあります。

最近では、マイナス金利の導入など金融緩和政策の影響もあり、数年前と比較すると金利が低下傾向にあります。

③不動産の価格変動リスク

不動産投資をするからには、必ず価格変動リスクがつきまといます。

不動産投資をする場合、収益物件の購入をすると思いますが、収益物件の場合、利回りをみて物件を購入するかと思います。

その場合、②の金利変動リスクともリンクしてきます。

なぜなら、金利が低ければ、投資家は借り入れがしやすくなり、積極的に不動産投資をしやすくなります。

これにより、競争原理も働くので、不動産価格は上昇することとなるわけです。

もちろん、逆に不動産価格が下落することもあります。

不動産投資をする際に、出口戦略として、不動産の売却益を見込んでいる人は、この価格変動リスクを考慮する必要があります。

④空室リスク

マンションなどの場合、必ず空室リスクがあります。

一棟のマンションを所有している場合、ある程度部屋が埋まっていれば、満室稼働よりも少ないとは言え、家賃収入が入ってきます。

しかし、マンションの一室の投資の場合、空室率が0%か100%ということになりますので、空室リスクは非常に大きな課題と言えるでしょう。

⑤家賃滞納リスク

マンションなどを賃貸する場合、借主によっては、家賃滞納リスクが発生する可能性もあります。

もちろん、家賃滞納がないように、賃貸する前に、借主の属性について審査をしたり、敷金などの一時金を徴収することで、ある程度リスクを下げる必要があります。

最近の土地価格は、リーマンショック前の水準にまで戻っているところ散見されたり、不動産投資の利回りの低下により不動産価格が上昇している状況ですが、上記のようなリスクを考慮して、検討することが大切だと思いますので、参考にしてください。