昨今は不動産投資家に対する金融機関からの融資の目が厳しくなってきています。
かぼちゃの馬車やスルガ銀行の事件は、皆さんの記憶に新しいのではないでしょうか。
しかし、大企業に就職していれば安泰という旧態依然の考え方は通用せず、老後の生活は自分で何とかしないといけない社会になっています。
そんな中、不労所得と言われる不動産収入は多くの人にとって、魅力的なものに見えるのではないでしょうか。
金融機関はこれまでの事件を踏まえて、より一層審査の目が厳しくなっているため、今までよりも不動産投資家への融資のハードルが高くなるでしょう。
ただし、気を付けて欲しいのは金融庁自体も、
「不動産投資家への融資をNGとしている訳ではない」
ということです。
回収可能性に疑義のある不動産投資家への融資がNGというだけです。
そこで、不動産投資家の融資（借入）に必要な３つことを紹介したいと思います。
①融資の返済根拠となる資料をできるだけ詳細に作成する
これまでは、不動産投資家への融資は、金融機関にとっても収益を確保できる案件であったことから、審査が甘くなっていたことがありました。
利回りを簡単に説明した事業計画書で融資の審査が下りることがありました。
今後、不動産投資家への融資は、返済根拠をきちんと示せるように事業計画書を作成することが必要になるでしょう。
ちなみに、不動産鑑定士としての立場で言うと、不動産投資の利回りといえば「表面利回り」を指すことが多いように思います。
しかし、賃貸不動産の運営には、収入以外にも費用がかかります。
維持管理費、水道光熱費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用等、損害保険料、公租公課などの費用です。
したがって、「収入－費用＝運営純収益（NOI）」をベースでの期待利回りで考える必要があるでしょう。
②不動産融資に積極的な金融機関2行以上と付き合っておく
地方銀行の場合、不動産投資家への融資以外にも、収益がありますが、信用金庫や信用組合の中には不動産融資が大半を占める金融機関もあります。
そのような金融機関の場合、今さら不動産投資家への融資を完全に撤退するわけにはいかず、不動産投資家への融資以外の融資ノウハウが乏しい場合があります。
そのような金融機関は不動産融資への審査が厳しくなるものの、不動産融資がなくなることはないでしょう。
したがって、不動産融資に積極的な金融機関2行以上と付き合っておくことをオススメします。
③金融機関の支店長や貸付担当役席とのパイプを強固にしておく
不動産投資家への融資が消極的な金融機関の場合、融資の申し込みをしても、会社の方針と照らして審査が下りないということは考えられます。
しかし、金融機関の支店長や貸付担当役席とのパイプが強い場合、担当者から融資案件を上に上げていくのではなく、支店長や貸付担当役席に直接話をすることができ、融資案件の審査が通りやすくなる可能性が上がるかもしれません。
したがって、金融機関の支店長や貸付担当役席とのパイプを強固にしておくべきだと思います。
まとめ
①融資の返済根拠となる資料をできるだけ詳細に作成する
②不動産融資に積極的な金融機関2行以上と付き合っておく
③金融機関の支店長や貸付担当役席とのパイプを強固にしておく
コメントを残す