【知らなきゃ危険】表面利回り、粗利回り、ネット利回りとは?分かりやすく解説。

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さて、今回のテーマは、利回りについてです。

利回りと言っても、いろいろあります。

不動産鑑定評価においては、還元利回り、最終還元利回り、期待利回り、継続賃料利回り、運用利回りなどがありますが、今回解説しようと思うのは、下記利回りについてです。

・表面利回り

・粗利回り

・ネット利回り

これらの利回りは、賃貸物件を購入する際によく見かけるのではないでしょうか。

例えば、不動産投資をする場合、「利回り〇〇%の物件」と言ったりしますよね。

しかし、この賃貸物件における利回りは、表面利回りや粗利回り、ネット利回りでまったく数値が異なります。

したがって、単に利回りが良いからと言って、どの利回りなのかを把握していないと、大きな損失を被ることもあり得ます。

そこで、それぞれの利回りがどのような数値なのかを解説していきます。

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〇表面利回りとは?

まず、表面利回りについて説明します。

表面利回りの式は下記のとおりです。

表面利回り=満室想定の賃料収入÷元本価格(物件価格)

ポイントは、「満室想定の」賃料収入が分子になるということです。

具体例で見てみましょう。

例えば、下記の条件の賃貸物件を想定します。

1棟10部屋の賃貸アパート

1部屋の月額賃料5万円

物件価格は6000万円

空き部屋1室

年間必要諸経費等150万円

この場合の表面利回りの計算は、下記のとおりです。

満室想定の賃料収入=5万円×10部屋×12ヵ月=600万円

表面利回り=満室想定の賃料収入600万円÷物件価格6000万円=10%

〇粗利回りとは?

次に、粗利回りについて説明します。

粗利回りの式は下記のとおりです。

粗利回り=空室を考慮した賃料収入÷元本価格(物件価格)

先ほどと同じ下記の条件を想定します。

1棟10部屋の賃貸アパート

1部屋の月額賃料5万円

物件価格は6000万円

空き部屋1室

年間必要諸経費等150万円

このときの、粗利回りの計算は下記のとおりです。

満室想定の賃料収入=5万円×10部屋×12ヵ月=600万円

空室を考慮した賃料収入=600万円×(10部屋-空室1部屋)÷10部屋=540万円

表面利回り=空室を考慮した賃料収入540万円÷物件価格6000万円=9%

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〇ネット利回りとは?

最後に、ネット利回りについて説明します。

ネット利回りの式は下記のとおりです。

ネット利回り=純収益÷元本価格(物件価格)

純収益=空室を考慮した賃料収入ー必要諸経費等

先ほどと同じ下記の条件を想定します。

1棟10部屋の賃貸アパート

1部屋の月額賃料5万円

物件価格は6000万円

空き部屋1室

年間必要諸経費等150万円

この場合、ネット利回りの計算は下記のとおりです。

純収益=空室を考慮した賃料収入540万円ー必要諸経費等150万円=390万円

ネット利回り=純収益390万円÷物件価格6000万円=6.5%

〇それぞれの利回りを比較

表面利回り10%

粗利回り9%

ネット利回り6.5%

それぞれの利回りを見ると、全く数字が異なりますよね。

この利回りの違いを理解していないと、利回りという表面的な言葉に惑わされて、不動産投資に失敗してしまうということもあり得るわけです。

この記事が皆さんのお役に立てば幸いです。

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